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部分持有商業應是內地房企主流玩法
今年以來，萬科、綠地、龍湖和華潤等大型品牌房企頻頻發力商業地產，尤其是在成都的表現非常明顯。不過，這似乎又與上一輪樓市調控時房企熱衷商業地產有所不同。
在一些業內人士看來，這一現象恰好反映出各大品牌房企戰略性地轉型商業地產。當前，一些地區的樓市限購松綁，甚至有放松限貸的跡象，但實際成效尚未顯現，樓市似乎又陷入到新一輪迷惘期。
在此背景下，品牌房企加碼商業地產是出於什麼樣的考慮？商業地產又應如何開發，與住宅地產開發有何區別？近日，《每日經濟新聞》記者 (以下簡稱NBD)帶著這些疑問，專訪瞭成都天匯豐資產管理有限公司總經理祁宏志。
地產變局考驗房企平衡術
NBD：當前，包括綠地、萬科等品牌房企均在加碼商業地產。您認為，這反映出一個什麼樣的趨勢？
祁宏志：現在，住宅用地實行招拍掛，房企通過此方式拿地做項目利潤較少。不像十年前，房企獲取土地的價格很低，隨便蓋個樓盤都可以賺差價，基本都不用做廣告推廣，倒手就賺錢。
三年前，樓市已有改變，現在更明顯。比如，藍光主要靠薄利多銷來贏得市場。現在房企的住宅項目基本處於薄利，而且今年即使想薄利多銷也比較困難。所 以，現在許多房企想靠多賣商業項目來平衡風險，但一個項目匹配商業的比例是有限的，所以即使多做商業，總的算下來賺的錢也不多，甚至有可能隻是持平。
NBD：如何看待目前不少房企在商業地產上的運作模式？
祁宏志：總體來說，現在的開發商都比較浮躁。住宅與商業之間如何平衡，業界一直沒有搞得特別清楚。目前看來，比較好的房地產(平衡)開發模式還是香港模式。
目前，華潤置地做得相對較好，既持有商業，又銷售住宅。通過"萬象城"這個品牌，華潤既賣周邊商業，又持有優質物業，在住宅行情不好時，靠持有商業回流資金，等住宅行情好轉時再大量出售住宅。
內房企適合持有部分商業
NBD：對於商業地產持有與銷售，哪種經營方式更好一些？
祁宏志：一般情況下，如果商業能夠賣掉，房企一般都會全部賣掉，尤其是步行街這類。房企普遍不願意持有商業，想賺快錢，但有可能來得快，去得也快。 比如，這個工程全部賣出去賺瞭5億元，但下一個工程全部投進去虧瞭，就全泡湯，又沒有現金瞭。如此一來，普遍都比較短視，既沒有品牌積累，又沒有長期物業增值。
目前，大趨勢是房企加大持有商業，更有極端的例子如香港太古地產就持有全部開發的物業，其特別註重商業運營和品牌打造。但就當前的情況看，內地更適合"一部分銷售、一部分持有"的玩法，因為內地的房企更重視現金流。
內地房企全部持有或全部銷售的模式都不是主流方向，如果賣出去一部分商業物業，再持有一部分優秀商業物業，既可減小風險，又有利於可持續發展。
NBD：對於房企來說，持有商業物業會得到哪些好處？
祁宏志：企業通過對持有商業的運營、收租，以及靠這些商業增值和貸款融資，這是持有物業帶來的最大好處。比如，房企持有商業物業一年會有兩三千萬元的現金收入，且每年這些物業還在增值。五六年後，可能會增值至三四千萬元，很保值。這是一種良性循環。
此外，持有物業還可以向銀行抵押融資，尤其是對於優質資產，銀行容易放貸。如果都賣完瞭，沒有優質資產，銀行可能不會放貸。房企持續開發，不可能隻靠自有資金，需要融資時，銀行會看有沒有資產，尤其是優質資產。
從現金流和融資的角度來講，房企持有優質商業資產很重要。這種融資模式從難易程度、效率來說，都更好。
後期運營重在物業維護
2胎借貸風險利率多少免費諮詢試算NBD：既然商業持有是一個方向，那麼您如何看待後期運營問題？
祁宏志：在內地，大多數情況是開發商賣掉商業物業後幫業主簡單運營，但效果不太好，因為物業賣給消費者後，產權不歸房企所有，其不會花大的精力進行後期經營維護。
後期運營最重要的因素有兩點，分別是物業維護和集中持續的廣告投放。前兩年的廣告投入多，後期逐漸減少，但還是會持續投入。
比如，香港恒隆在上海做的一些商業地產已有十年，現在外觀看起來還是跟新建時一樣。主要是因為，過兩年其會翻修一次。
NBD：從海外的經驗來看，您如何看待商業地產的生命周期問題？
祁宏志：商業地產都要經歷培育期、成長期、成熟期與衰落期，與一般產品的生命周期一樣。
培育期一般需要三年，前兩年最難，第三年到成長期則變得越來越好，甚至高歌猛進。不過，有的項目往往死在"黎明前"，因為沒有足夠的投入和維護，造 成商傢不滿。一些做商業經營的內地企業會等商傢維權才維護一下，但不會做大的持續性維護，也不會進行大的宣傳支持，隻是將就著管理。
扛過前三年培育期非常重要，需要精心經營和維護，但在成熟期不維護的話，衰落也很快。所以，一些商業地產能做幾十年，一些項目做不到十年就沒瞭，也 是有道理的。比如藍光九茹村的世紀電腦城，第三年就全部進行瞭改造 (其全持有商業項目)，經過14年的經營、調整和維護，現在的經營狀況和業態組合都還是比較良好。
此外，在後期運營中，調整業態和商戶組合也很重要，如果商戶經營不能適合市場發展，就要調整，換新的商戶進來。
王府井最大的成功之處在於不斷調整商傢組合、業態配比。以前有段時期，其甚至一度和周邊的百貨商場差不多。後來王府井最終選擇走國際二線品牌，走輕奢侈路線，經過不斷的業態調整，現在反而做成瞭業內的一個標桿。
總體來看，培育期需註意四個方面，分別是商傢調整，廣告力度、物業補充與基礎物業服務，四者缺一不可。
精品社區商業再造商業地產
NBD：作為成都本土一傢全持有商業地產的品牌開發商，天合房產如何開發運營商業物業？
祁宏志：天合房產能夠全部自持4萬平方米的"匯錦街"商業步行街項目，屬於比較超前和有膽識的開發商。一般來說，中小型房企的商業步行街都會被賣掉。天合是想把該項目建成可復制、高品質商業步行街，建築物業的品質也很高，綠化景觀率也很到位。
NBD：在您看來，中小房企應如何破解招商能力不足與打造高品質商業物業之間的困局？
祁宏志：中小房企的招商能力肯定不及萬達等品牌房企，但高品質的物業肯定會引起品牌商傢的註意。天合用租金等優惠方式把它們吸引過來，但品牌商傢的要求非常高，給的租金也很低，天合要平衡關系，會留一些好的口岸給它們。
天合也會選一些品牌影響力不是很大，但有一定特色、存活能力強的商傢先在步行街安營紮寨，等過幾年步行街的情況越變越好後，會有更好的品牌被吸引過來時，再置換一些經營不善商傢出去。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-15/11252867619.shtml
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