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  在佛山合富董事副總經理黃保華看來，以上新加坡地產之所以會遭遇佛山式尷尬，其原因在於"不接地氣"。佛山房地產市場的"地氣"到底何在？其中很重要的一點便是市場導向，即從項目設計、開發到銷售，所有環節必須緊緊圍繞市場的需求來進行。"雖然佛山市場很大，但從來不乏競爭者，在禪桂中心、順德各鎮甚至高明、三水等稍微偏遠一點的地區，地產項目如雨後春筍般湧現，消費者的選擇面非常廣，因此，這也決定瞭開發商必須堅持市場導向"。

  地產擴張遭遇"佛山式尷尬"

  這股風潮對於佛山而言究竟意味著什麼？新加坡地產商為何親睞佛山？他們以一種怎樣建地貸款台中東勢建地貸款的模式在佛山發展壯大？進入佛山市場，他們是否遇到阻礙？其背後有著什麼樣的傳奇故事？



  據統計，凱德集團開發有4個純住宅項目和1個商業項目，為位於禪城區汾江中路西側、絲綢大街北側的凱德·天倫世嘉，位於東平河畔的凱德·瀚城和凱德·泊宮以及地處魁奇路的凱德·城脈項目，商業項目凱德廣場已經開業多年；豐樹集團旗下住宅項目富豐新城和商業項目南海怡豐城均位於南海平洲，地處廣佛交界；鵬瑞利季華廣場則坐落於禪桂交界的季華六路，至今尚未開業。

  難題

  近學深圳，遠學新加坡"，今年上半年，在佛山市順德區，這個概念曾一度被炒得沸沸揚揚。事實上，由於地緣和心理的接近，新加坡向來是佛山研究和學習的重點城市，去年佛山就曾邀請"新加坡規劃之父"劉太格共商佛山規劃大計。

  在許多公開場合，這些來自新加坡的地產商對於佛山市場總顯得雄心勃勃，志在必得。但實際經驗則恰恰證實，縱然收獲良多，但他們在佛山的擴張之路並不是一馬平川。

  不過佛山市場有一個特征不能忽略，那就是市民對於新加坡品牌的信任和認可，有著"國際花園城市"之稱的新加坡一直以來都是佛山市民的神往之地。市民阿建現在是凱德瀚城的業主，當初讓他下定決心購買該項目的一個很大原因便是"新加坡"元素。

  相比之下，豐樹的金融屬性則更為直觀。目前豐樹管理著4隻新加坡上市的房地產投資信托及3隻私募房地產基金，旗下包括一系列多業態的資產組合，這個在物流、工業、零售、商業等多領域有著長期發展歷史的企業真正涉足住宅地產2胎房貸利率比較貸款全省皆可處理不過4-5年。佛山豐樹相關負責人稱，由於在基金和投資領域有著得天獨厚的優勢，豐樹的運作過程中最不缺的就是資金，但如何得到最大回報率，則是他們必須考慮的問題。

  據記者瞭解，不同於多數佛山或國內開發商專註於做地產一條產品線，進駐佛山的三傢新加坡地產企業則有著相同的發展模式，即"金融+地產"模式。資料顯示，截至2011年底，凱德中國(凱德置地、凱德商用、雅詩閣中國、凱德惠居四大業務單位的統一管理平臺)在京滬穗深津渝等40個城市擁有超過5000名員工和運營120多個項目，核心業務涵蓋住宅、綜合商務房產、購物中心、服務公寓、房地產金融，建立起一條從投資、開發、運營、物業管理、財務咨詢到房地產金融的整合性房地產價值鏈。成熟的全產業鏈模式，令凱德創造出瞭中國和國際競爭對手難以模仿的競爭優勢。

  此外，市場研究人士分析資料顯示：新加坡地產企業首先是產品設計與本土認知有差異；更重要的是銷售推廣策略沒有重心，推售節奏緩慢致使錯過很多大好時機。簡單說，就是不管市場好壞，都沒有根據市場變化來調整價格及推廣。這一觀點得到瞭豐樹內部人士的證實，"豐樹高層更註重從系列數據、報表等進行分析，做出決策，極少考慮市場和行業因素，但數據、報表等往往都是滯後的"。

  作為舶來品的新加坡地產企業在這一方面顯然有著自己的堅持。縱觀凱德和豐樹的幾大樓盤，低密度、高綠化率、新穎的外立面、簡約的戶型設計成為其共性特征，但市場的接受度究竟有多高？

  到目前為止，凱德集團除瞭凱德·城脈項目仍然在售之外，其他三項住宅項目均已售罄入住；富豐新城三期即將推向市場，預計均價為1.2萬元/，南海怡豐城已於今年3月封頂，預計明年開業；鵬瑞利季華廣場在去年宣佈於今年"五一"開業以來，已經兩次推遲開業時間，當前最新消息顯示，該廣場將於2013年8月正式開業。

  "接地氣"，這是個當仁不讓的"高頻詞匯"，尤其是在經濟全球化時代背景之下。不接地氣的直接後果便是水土不服，從而在開疆拓土的過程中可能導致停滯不前甚至黯然離場。



地產商金融加地產模式不接地氣 或致阻礙多

  當下，富豐新城的營銷部門又遇到瞭一個大難題，那便是"國五條"和"國八條"限購政策的相繼出臺。豐樹內部人員透露，由於地處廣佛交界，限購之前，有大量來自廣州的客人消化市場，但限購政策一經出臺，廣州客人數量立刻急劇下降，"基本上隻能賣給平洲當地人，但平洲市場畢竟有限"。

  很難預測鵬瑞利季華廣場的發展前途，雖然從地理位置上來講，這個地方有著得天獨厚的優勢，但季華路沿線數十個商業綜合體的存在讓鵬瑞利很難不感到有壓力，況且新加坡的運營模式能否接佛山地氣還難以定論，一切都是未知數。

  不接地氣或是"罪魁禍首"



內容來自sina新聞

  近年來，隨著佛山經濟的高速發展，佛山地產市場持續升溫，除瞭招保萬金等國內知名地產企業紛紛進駐之外，新加坡諸多地產商也一致看好佛山市場，凱德、豐樹及鵬瑞利商業地產3傢新加坡地產企業陸續在佛山落地，讓佛山市場刮起一陣"新加坡之風"。

  凱德自2006年進軍佛山以來，重倉落子四大住宅項目，但被寄予厚望的佛山在2010-2011年間的成績並不理想：交樓延遲、設計漏洞等方面屢被業主投訴，樓盤銷售情況也一度停滯不前，至今仍在銷售中的凱德城脈項目總給人感覺有點兒溫吞，似乎需要再添一把火。

  富豐新城亦不外如是，2010年開盤至今已逾3個年頭，三期樓盤仍未開售，這也是豐樹在佛山的唯一一個住宅項目。一個項目銷售3-4年，這在其他國內同行看來，是一件十分不可思議的事情。當下中國，許多地產商的第一目標便是"快"，譬如萬達集團，從拿地到開盤最多間隔4個月時間，從開盤到開業最多一年時間，可謂"神速"。一名佛山業內人士說，地產項目之所以要"搶時間"，很重要的原因之一便是節省開支，盡量減少銀行利息支付，"動輒數十萬元一天的利息成本讓開發商不得不加快腳步"。

  現狀

  位於佛山交通大動脈上的鵬瑞利季華廣場的現狀也頗有些"耐人尋味"，原本名為怡翠廣場，屬於能興地產旗下的商業綜合體項目，由於能興缺乏相關商業地產運作經驗，隨即賣盤，鵬瑞利接手之後，曾於去年底在廣州舉行瞭"聲勢浩大"的項目推介會，高調宣佈今年"五一"開業。其後開業時間一拖再拖，從6月又推遲至8月份，不過屆時能否如期開業尚難預期。事實上，6月初，鵬瑞利還曾聯合旗下進駐商傢共同舉行大型現場招聘會，為佛山提供1500個工作崗位，但據統計，招聘會期間，真正前去應聘的人數卻隻有1000人左右，對於佛山求職者而言，這裡顯然不是那麼有吸引力。

  實際上，對於鵬瑞利季華廣場乃至整個季華商圈、佛山商圈的發展，許多業內人士並不看好，甚至頗為憂心。廣東商學院教授王先慶在一次訪談中對佛山的商業環境表示擔憂：綜合體數量眾多，同質化過於嚴重，究竟誰能撐到最後？

  至於鵬瑞利，則完全是一傢徹底的"投資公司"。鵬瑞利中國商用信托是新加坡首傢專營中國商用地產開發信托企業，創始人潘錫源在零售地產領域擁有20多年的經驗，是一位著名的地產業資深人士。

  2011年8月，凱德中國重金拿下杭州政儲出(2011)27號地塊，2013年推700套房源；2011年11月29日，成功拍下重慶朝天門黃金地塊，總投資210億元，將建成重慶綜合性地標項目；今年6月，凱德在上海開拓綜合體戰略，斥資19億元拿下蘇州河畔地鐵樞紐綜合地塊......凱德自1994年進入中國以來，開發綜合體項目面積近365萬平方米，單在上海就投資興建瞭各類業態項目近30個，總建築面積逾280萬平方米，投資規模超過450億元。凱德的連番舉動，顯示瞭在住宅與商用兩個維度的精耕細作，這背後的強勁動能，是滲透到產業鏈各個環節的房地產金融支持。

  析因

新加坡地產產品多低密度、高綠化率，建築立面新穎，戶型設計簡約。

  從進駐佛山市場的方式來看，凱德和豐樹都是走拿地、開發的老路子，鵬瑞利商業地產則是直接從佛山本土企業能興地產處接手總面積約6.8萬的怡翠廣場，隨之更名為鵬瑞利季華廣場，後者顯然更為便捷。

  從本周起，《南方日報·佛山觀察》財富版將推出《新加坡地產在佛山》系列報道，敬請讀者垂註。

  凱德瀚城建成之初，佛山市民曾一度被其錯層設計的外立面和洋氣的東南亞小區風格所吸引，但直到業主入住，錯層設計、6米陽臺高空等之前的亮點元素一夜間成為最令人頭疼的設計"黑洞"，每逢風雨天氣，雨水便從6米高空長驅直入。同時，富豐新城的戶型設計也多次被指實用率低下。

  黃保華分析，這一情況是由於新加坡地產企業的管理導向和設計導向所致，新加坡式設計的一個最顯著特征便是追求外觀新穎、造型獨特，"從設計師層面來講，很有抱負"，但市場能否接受則較少考慮。

  三大地產商均采用"金融+地產"模式

  凱德顯然已經意識到瞭這個問題，並在逐步改善，黃保華說："在銷售方面，凱德已經與合富輝煌等本地房地產咨詢公司展開合作。"

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-21/14022259113.shtml

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