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超20個地方政府叫賣土地 三四線城市開始緊張
地方政府的保地價路徑起底：救市、叫賣、分割土地
紀睿坤
5月13日，國傢統計局發佈全國房地產數據顯示，1-4月份，商品房銷售面積27709萬平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份擴大3.1個百分點，其中住宅銷售面積下降8.6%。
中國房地產市場學會副會長陳國強表示，自去年12月以來，住宅銷售的成交量已經連續處於下滑的趨勢，這也將對房價和土地市場帶來擠壓。
國土部下屬的中國土地勘測規劃院地價所所長趙松亦表示，在宏觀經濟等多方原因下，地價上漲的壓力越來越大，二季度，部分城市地價或將止漲回落。
作為土地的"實際經營者，地方政府，尤其是地市趨冷明顯的三四線城市已經開始緊張。
21世紀經濟報道記者多方采訪瞭解到，近期多個地方政府通過救市、加大土地推介，"叫賣"土地，分割地塊等多個方式來激發房企的拿地熱情。
保地價的救市
樓市下行之時，是企業逐漸謹慎的購地心理。
國傢統計局的數據亦顯示，前4月，房企土地購置面積8130萬平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份擴大5.6個百分點2胎房貸 2胎房貸刊登缺錢急用哪裡借錢。
中原地產市場研究部數據顯示，標桿房企已經連續4月減少拿地額度，其中一月達到瞭單月高點，600.99億，隨後連續多月下調，2月拿地額為325.62億，3月萎縮到254.54億，4月更是下調到目前的133億。
排名前十的一位全國大型房企負責人告訴21世紀經濟報道記者，"我們也會看地，但不一定會拿，主要是覺得拿地時機沒到，在經歷去年一輪的上漲，當前的地價依然處於高位，地方政府推的很多地塊底價就很高。"
另外，北京龍熙房地產開發有限公司副總經理孟慶福介紹，房企拿地也會選擇適應於自己的好地，一線城市是房企關註的熱點，但是供的好地少，可選擇空間有限，另外，企業拿地也會對接資金狀況，如果當前回款有壓力，或者融資成本較高，再好的地，出於風險的考慮也會不拿。
"前幾個月，各金融機構對於房企的貸款壓得很緊，錢不好貸，而且融資成本較高，企業算不過來賬，自然不會入市。"孟慶福稱。
陳國強表示，開發商的拿地意願以及房地產市場行情是決定土地市場好壞的兩大指標，照此來看，土地市場逐漸降溫是大概率事件。
在此背景下，地方政府已經開始緊張，並有所動作，其中最直接表現和提振房企拿地信心的方式就是救市。截止到目前，無錫、廣西南寧、鄭州、銅陵、杭州蕭山、寧波等6個城市已經出手救市。"救市的核心在於保土地財政。"北京中原地產市場研究部總監張大偉介紹。
強化賣地服務
除瞭救市以外，21世紀經濟報道記者調查瞭解到，近期包括黃岡、無錫等以三四線城市為主，有超過20個地方政府在最近兩個月密集做土地推介，叫賣"土地"。
黃金灣投資集團董事長申威介紹，相比去年，這一輪的土地推介更為密集，加入土地"叫賣"的地方政府尤其是三四線城市數量更多，且更強化服務，土地售賣的方式更為多元。
上述排名前十的一位全國大型房企負責人稱，在和多地地方政府接觸時，有明顯感覺，尤其是三四線城市，地方政府賣地心態有明顯變化，此前更多是土地的經營者，現在會更強化服務，並多考慮房企的購地需求。
比如杭州蕭山區最新出臺的土地新政，在保持購地保證金為出讓地價的10%不變以外，設置瞭上限，最高限額為1000萬元。當地一位官員稱此舉目的在於減輕開發商資金成本壓力。
申威還註意到，和前些年，單個城市自己"吆喝"相比，今年出現瞭城市抱團推銷土地的新模式
比如不久前蘇州、無錫、常州、常熟、太倉、張傢港、江陰等七個城市組團叫賣土地，拿出瞭18160畝土地，總量合計1210.67萬平方米，此外5月10日，黃岡7市縣也攜手舉辦土地專場推介會。
雖然地方賣地服務強化，不過，申威表示，地方政府讓利地價的動力並不大，考慮到房企的資金壓力，更多是通過分割地塊，或者調整土地出讓節奏等方式以獲取較高地價。
以鄭州為例，克爾瑞駐鄭州的一位分析師介紹，市場預期不好的2月、3月無住宅用地供應，4月供地總量也同比下降69%，但在日前出臺為房貸擔保政策後，5月，鄭州的土地供應也大幅上調。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-14/08352729792.shtml
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