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  迎接小產權房"轉正"傳言的，是一輪力度空前的查處小產權房行動。國土部、住建部要求各地盡快選擇頂風違法案件直接予以查處。我省正按照中央兩部委部署，堅決查處小產權房在建、在售行為，目前各市清查結果已經陸續上報省主管部門。

  近年來，各地斷斷續續在控制、清理小產權房，結果卻越查越多。這次中央遏制違法建設、銷售小產權房的態度十分堅決，能否借著清查的東風徹底根治這一頑疾？

  二手小產權房公開賣

  2013年底我省各地突擊排查小產權房，從各地自查上報到省國土廳和省住建廳的信息看，當前有些地方仍然有在建、在售小產權房，比如淮安(樓盤)就上報有10宗、用地共80多畝的在建、在售小產權房。

  查處行動"風頭"上，記者來到南京(樓盤)幾個較大的小產權房集中地區，調查瞭解小產權房的建設和銷售情況。

  9日早上，記者來到南京城南大周路附近的韓府茗苑，小區保安告訴記者，這一帶好幾個小區都是小產權房，要買房子，得去找街道的房產公司。

  趕到鐵心橋小學旁邊的"鐵心房產"，這傢街道的房產公司工作人員說，現在沒有小產權房賣瞭。透過房產公司的玻璃窗，可以看到一片別墅區，工作人員承認，那是以前賣出去的小產權房。

  走進名為"鳳翔新苑"的這片別墅區，C1棟的女主人張女士正在自傢院子裡打著毛衣。她說，自己是揚州(樓盤)人，不喜歡住鴿子籠一樣的公寓房，無意中聽說這裡有別墅在賣，就跑來看。"共有40多棟，我買的時候隻剩下最後一棟瞭，200多個平方，花50多萬元就買下來瞭。"

  在鐵心橋寧丹路上的中廣置業門店，工作人員小劉透露，這一帶二手小產權房交易不少。"我知道最多的一戶，拆遷拿瞭22套安置房，這些房子總要拿出來租，拿出來賣。"

  鄰近的三傢房地產中介都表示有小產權房房源，也有一定的市場需求。在恒諾房產嘉義房屋二胎房貸有限公司，店員小王熱情地問："你需要什麼樣的小產權房？"記者說要別墅，她翻開房源登記簿，"有！348平方米，加180平方米地下室，還有250平方米的自蓋房，獨棟。"她立刻給房主打電話聯系看房。放下電話後，小王說，房主登記的價格是482萬，剛才主動降瞭60萬元，還表示可以再商量。

  鐵心橋街道是南京小產權房較為集中的地區之一。那裡到底有多少小產權房？一位街道工作人員說，有幾百萬平方米。距此不遠的西善橋，是另一個小產權房集中區域，其中一個小產權房小區，就有100萬平方米。

  屢禁不絕，根源在哪

  "集體土地進入市場隻有國傢征收一條路，而購買集體土地商品房不受法律保護。對小產權房，國土部門的表態從來就是"非法"二字，並要求各地嚴肅查處。"省國土資源監察總隊調研員黃玉明說。

  這些年，雖然國傢對小產權房一直"聲色嚴厲"，但小產權房始終屢禁難絕。

  "鳳翔新苑"業主張女士買小產權房是看中瞭房子便宜。"房子便宜，很多南京城區的、江北六合的，還有外省市的都來買。"的確，記者看到一些居民的車庫裡停著皖Q、滬C等外地牌照汽車。

  由於沒有土地出讓金成本，小產權房有巨大的價格優勢。據中國傢庭金融調查與研究中心數據，2012年全國商品房成交均價為6993元，而小產權房成交均價則為2236元。巨大的成本差異，是市場對小產權房趨之若鶩的根本原因。

  "小產權房屢禁不絕，根子在於地方基層政府。"南京大學城市與資源學系教授黃賢金認為，不少地方政府對小產權房默認，甚至支持，背後是利益驅動。"如果政府不支持，不給小產權房通水、通電、通燃氣，房子怎麼賣得出去？！有的地方過一段時間就轉正一批小產權房，這是一種實實在在的鼓勵。"

  調查中，記者發現小產權房的開發多與當地基層政府有關系，不少是街道鄉鎮的房產公司自己開發的房產，有些則是政府交給開發商運作。小產權房項目往往寄生於"失地農民安置"、"新農村集中居住點建設"等名正言順的項目之中。

  邢先生是銀杏山莊的住戶，2010年，他買瞭"六躍七"的一套小產權房躍層，240多平方米，70多萬元，的確便宜。他告訴記者："銀杏山莊是街道開發的農民安置小區，建房時有意多建一些，打個擦邊球，多餘的房源對外售賣。"

  查處小產權房"隻抓現行"，而先前大量興建銷售的存量小產權房並不涉及。這使得很多地方在上面查處時避避風頭，過後繼續大興土木，違規建設和銷售小產權房。

  存量小產權房向何處去

  邢先生說，如果記者買他的小產權房，交易憑證隻能是雙方簽訂一份合同。小產權房當初到手時也沒有房產證，隻有一份安置協議。他另一套西善橋的小產權房，不久前賣掉瞭，那裡小產權房交易過戶，繳納一部分費用，街道可以將原來安置協議上的名字改成購房者。但安置協議的法律效力和市場認同度與正式的房產"兩證"還是沒法比。這是小產權房交易的致命風險。

  中廣置業鐵心橋門店的分行經理鞠進告訴記者，他們店做小產權房出租，但不做小產權房買賣。"公司不讓做，因為買賣風險遠比一般產權房要大。"

  對於購買和居住小產權房的人來說，小產權房的"非法"身份，似乎是隨時會爆炸的定時炸彈。每當政府開始清查小產權房，很多人就開始提心吊膽。

  采訪中，一位國土執法部門的基層工作人員說，這次中央和省裡決心很大，新建和在售的小產權房的確難過關瞭。不過，他認為，有關"在建、在售"的具體界定並沒有出來，"到底是指2013年以來在建在售的，還是2008年以來在建在售的？所以上報的數據並不一定準確，處理起來也不太好操作。"

  數字龐大得多的存量小產權房怎麼處理？如果嚴格依法行政，《土地法》早已對非法占用國有土地的行為進行瞭界定：符合規劃的沒收；不符合規劃的拆除。

  但"有法難依"的難處在於，多年積存的小產權房面廣量大，有數據顯示小產權房已占全國存量住宅近5%，甚至有數據說接近30%。果真沒收或拆除，利益受損的住戶太多。

  對於自己的小產權房會不會被拆除，邢先生說"一點都不擔心"。"我們小產權房和農民的安置房混在一起，我房子的樓下就是農民安置房，你怎麼拆？"

  據稱，國土資源部、住建部正在研究對存量小產權房分類管理的辦法。專傢提出，對某些符合城鄉規劃和土地利用用途的項目，可通過補交土地出讓金和稅費來得到確權。對出租中的小產權房，可以納入社會保障房體系。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-12/08352575128.shtml

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