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  未來，房地產市場存在較多不確定性因素，整個行業的黃金時期已經過去。不過，雖然房地產行業不再是暴利，而是平穩的利潤，但行業仍有較大的投資機會。

  例如，房地產基金這一領域迎來瞭黃金發展期，其中有兩個方面的原因。第一是原來眾多資金隻信賴銀行，現在已經逐漸直接投向房地產基金。第二，保 險資金已經邁出瞭一些步伐，未來還會是機構化的成分占相當的分量，也就是說房地產基金管理者的資金來源會更加多元化、更加完善。這樣的話，房地產基金的發 展還會迎來好的黃金期。

  最關鍵的是，地產基金可以不受相關銀行貸款政策限制，協助房企涉及一級土地整理、土地購買、房地產二級開發、物業持有並購、項目股權並購等環節，較銀行傳統開發貸資金使用更靈活，提高企業自有資金周轉率及杠桿效益。

  而隨之而來的問題是，未來哪些房地產公司更受資金青睞？筆者認為，有兩類房地產公司更具投資價值：首先是有房地產開發業務的央企、國企；其次是全國百強地產開發商以及地方性區域性地產龍頭企業。當然，前提是這些公司已經擁有二級以上開發資質。

  房地產基金與房地產的業態發展緊密聯系，具體從領域細分的角度上來看，隨著房地產行業的生態結構和政策環境的變化，專註於某些區域、某些業態的 基金將更具備優勢，因為資源更集中反應更快速。目前已經出現瞭一些專門針對爛尾樓收購、專門做寫字樓或商業地產、專門做土地整理或保障房的地產基金，未來 這樣的基金會更有競爭力。

  隨著市場的發展，眾多中大型房地產公司已經回歸一、二線城市。同時，項目的區位也很重要，一般城市的核心區或發展新區較受資金青睞；全國150強內的房地產公司在資本市場上比較受歡迎。

  在調研時，房地產基金通常會對項目公司多方面進行縝密考察。通常來講，會通過以下指標去衡量一個項目是否真正具有投資價值：公司所在的地域、項 目位置、公司日常管理制度及業務流程體系、過往開發業績、開發量及自身資質、組織架構及管理團隊背景。同時，公司的財務指標(包括資產負債率、過往三年一 期的財務報表的真實性、過往凈資產收益率、內部收益率、應收賬款周轉率及現金流等)、以及公司在當地或區域的行業位置也是不可忽視的考察標的。

  目前國內大部分投入房地產行業的資本，還是以固定收益的方式獲取收益，隨著地產調控政策的出臺和地產行業格局的改變，單純依靠收取利息的盈利模 式會變得越來越沒有性價比。而盈利模式的提升可以通過更專註的模式，如並購後整合高價賣出；更靈活的交易結構，如加大杠桿提高收益率；更創新的盈利方式， 如通過為開發商找尋匹配更專業的團隊代建、代管、提供技術支持等多種方式獲取收益。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-08/07592569940.shtml

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