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  隨著高端樓盤出現在沈城，高端物業也進入公眾視野。3.5~5元/月/平方米的物業費，足以讓眾多習慣於沈城平均水準即1.8元/月/平方米的業主咋舌。這些高端樓盤，不僅以每平方米均價超萬元的價格打破原有樓市格局，營造出"高端高層"這一概念，更以其昂貴的居住成本冠絕樓市。

  縱觀沈城近十年的物業費走勢，基本表現為逐年上漲，且幅度絲毫不亞於房價漲幅。以萬科為例，近十年來，從2003年四季花城開始，到2006年萬科城，再到2010年柏翠園，雖然產品定位不同，但其物業費實現瞭從1元--1.8元--4.5元/月/平方米的三級跳，漲幅超300%。

  隨著高端樓盤物業費的突飛猛進，與之相對應的是，普通中高端樓盤的物業費也已經或者正在醞釀提價。眾多2003~2005年入住園區的業主們，也即將告別1元/月/平方米的物業費標準。

  物業費飛漲的背後，是相關部門把物業費推向市場、取消限價的結果。沈陽市物價局表示，2012年10月24日沈陽市政府辦公廳下發《關於加強住宅區物業管理的實施意見》中第六項中的第13條規定："大力推行市場化收費機制。物業服務收費價格通過招投標競爭機制形成，取消政府核定和收費許可證制度。"這意味著，市物價局不再對物業費標準進行規定，完全交由市場自行定價。據市物價局透露，此規定從2013年1月1日開始執行。

  面對物業費飛漲帶來的居住成本提升，你準備好瞭嗎？

   沒有最貴隻有更貴

  同一品牌開發的樓盤，其物業費差距2~3倍，並不稀奇。令人瞠目的是，縱覽沈城樓市，不同樓盤的物業費差距竟然高達10倍。據沈陽新浪樂居樓盤庫數據的不完全統計，沈陽目前在售樓盤540傢，最低物業費為0.5元/月/平方米，最貴物業費則為5元/月/平方米。

  數據顯示，物業費最低的為柏林現代城和和諧花園，這兩傢樓盤均為沈陽本土房地產開發公司的項目，地理位置均位於二環外近三環，周邊配套還不是很完善，項目價格在4200元/平方米左右。

  最高的物業費得主則被嘉裡中心雅頌居以5元/月/平方米摘得。雅頌居地處沈陽金廊繁華商圈，與華潤萬象城、悅府隔街相望。先期銷售的悅府已經以4.8元/月/平方米價格創下沈城物業費新高，但雅頌居似乎一定要創造沈城最貴的價格，最終定為單價5元。

  華潤中心悅府的一位工作人員介紹說，他們的物業主要體現在樓盤的增值服務上，其中一個最有特色的服務便是24小時管傢式服務，夜間物業配備人員和白天一致，同時提供金鑰匙平臺讓業主輕松拿到國外演唱會門票，這位工作人員還表示，未來華潤置業的所有項目將實現物業全球聯網，即使業主身在外地也可以瞭解傢中情況。至於傢政服務、幫忙訂機票、叫車等，該工作人員表示這是最基本的服務。

  高端樓盤物業費，沒有最貴，隻有更貴。一位業內人士稱，雖然高端物業會提供相應的貼身服務，但開發商抓住瞭東北人好面子的心理，不求最好，隻求最貴。換個角度而言，物業費定價標準，不是以其服務內容而定，而是以圈層而定。對於有錢人來說，重要的是進入一個圈層，價格並不重要。

  二胎房貸條件  中高端樓盤物業費即將提價

  高端樓盤物業費起點就定在高點，帶動瞭中高端樓盤物業費隨之提價。今年5月，在保利百合花園住瞭快五年的梁先生收到物業通知，物業費由原來的1.2元/月/平方米提高到1.8元/月/平方米，以100平方米的房子為例，每年要多交物業費720元。

  不僅保利旗下的樓盤如此，其他品牌樓盤，也在最近幾年逐步提高物業費，尤其是沈陽第一批大規模入住的商品房小區，時間節點為2003~2005年，在最近兩三年都已經進行瞭提價。而許多小區的居民，已經收到物業或業委會放出的風聲，物業費即將再行提價。

  三好南街某品牌樓盤，現物業費價格為1.8元/月/平方米，但坊間一直有消息稱，所有園區的物業費將漲至2.8元/月/平方米，與最新開發的組團看齊。已經入住的業主在聽到物業即將提價的消息後，為節省物業費，個別業主預交瞭至2018年的物業費。但該物業公司一位負責人稱，預交物業費，並不意味著在物業費正式提價後，不補交差價。也就是說，一旦物業費上漲，無論業主采取何種辦法，都無法回避。

  物業費上漲，直接帶來居住成本上升，保利百合花園的梁先生每年多交720元還算較少的開支，如果以單價1.8元漲至2.8元，面積為160平為例，每年需多交1920元。再看一個例子，以雅頌居一個主力大戶型255平方米為例，其物業費每年需繳15300元。

    物業費上漲是否源自成本壓力

  業內人士分析稱，近些年人工成本和小區的運營維護成本不斷攀升導致瞭物業費的居高不下。人工成本能占到物業費用總支出的五成以上。如遇到物業費收繳不力，根本不能滿足各方面的支出，隻能縮減服務水平。

  而物業費越來越高的另一個原因就是住宅市場競爭的加劇。各個樓盤因為競爭，在銷售時期，在園林、景觀等營造上就大費周章，而這樣的園林維護起來，就是一筆不小的開支，尤其是一些名貴樹種，養護更需花費人力物力，使得綠化養護和共用設施設備的維護費用所占比重逐步提高。另外一些諸如新風系統等新科技的應用，也為社區共用設施的維護增添瞭不少成本。

  匯置物業公司的李女士介紹，匯置公園裡一期入住兩百多戶業主，別墅2元/月/平方米，洋房1.6元/月/平方米，入住五年以來二胎代墊，物業費收繳率在95%以上。雖然物業費上繳率較高，幾乎沒有拖欠，但匯置物業公司仍然處於虧損狀態。李女士說，匯置公園裡一期和二期加起來有保安60人左右，保潔員40人左右，每人每個月的工資約2000元，每年人力成本為240萬元，此外，園區維護上每年也投入一筆不小的開支，就在前不久，物業投入瞭百萬元更換、維修、完善一期的設備和綠植等。

  而萬科、華潤等以物業服務著稱的園區，其人力成本更高，據記者調查，這兩傢公司的一名保安，每月實發工資平均為3500~4000元，再加上六險一金，公司對每名員工的支出成本達6000~8000元。

   物業費賬目始終是糊塗賬

  物業費該如何定價，標準是什麼，始終是一筆糊塗賬。像萬科這樣的品牌公司，是以物業為其核心銷售賣點，每年都由開發商向物業公司補償一筆巨額費用，以彌補物業公司經營的虧損，但實際上，所有的購房者都會認為，品牌公司已經把這筆物業費補貼，加在銷售價格裡。

  羊毛，到底還是要出在羊身上。

  沒有開發商會承認，在銷售商品房時，已經預加瞭物業補貼費，但同一地段的品牌開發商樓盤，比本土開發商開發的樓盤價格要貴，也是事實，品牌溢價就是這其中的差價。對於品牌溢價的內容，也是公說公有理，婆說婆有理。

  業主不願意承擔物業費上漲的一個重要原因，是認為大型園區的物業費收繳比例較高，現有物業費完全可以支付物業員工的公司及日常運作。最讓業主不能容忍的是，物業公司根本不公佈收支賬目明細，業主無法知曉物業公司運作成本及物業費使用去向。

  另一個不容忽視的事實是，眾多園區的業委會陽奉陰違，打著為業主服務的旗號，實則成為物業的幫兇。物業費價格是否合理，該收多少，都是物業公司單方說瞭算。

    物業官司九成是業主輸

  如果業主不繳物業費，物業公司即會向法院起訴，而且一告一個準。上海市協力律師事務所合夥人、首席律師呂一強指出，目前在物業公司與業主的物業費拖欠官司中，90%都會以物業公司獲勝而告終。而若是業主對物業服務不滿，並依此拖欠或少繳物業費，卻得不到法官支持。

  沈陽某樓盤的H先生入住前五年，一直按期繳納物業費，但隨後園區內接連發生失竊事件，讓他對物業的保安工作不滿。夏天幾場大雨，更是讓他的地下儲藏室屢次發生滲漏，造成財產損失。H先生向物業公司投訴，物業派人來瞭解情況後，就沒瞭下文。

  H先生以此拒繳當年物業費，遂被物業起訴。在鐵西區法院的法庭上，H先生出示瞭地下儲藏室被沖後的財產損失照片，園區大門可以隨意出入及園區內車輛隨意擺放的視頻，還有與物業公司交涉時經理親口承認物業管理不到位的錄音，並表示不是不繳物業費，而是物業公司根本不負責，卻依然輸瞭官司。鐵西區法院一審的結果是，H先生不得以物業服務不到位為由，拒繳物業費。

  H先生不服，已經上訴至沈陽市中級人民法院，雖然他的律師告訴他，再上訴的結果也不樂觀，但他就是要爭這個理：如果無人挑戰物業霸道的局面，那麼將來業主會一直吃虧下去；難道業主隻有繳納物業費的義務，卻沒有要求物業完善服務的權利？

  一位不願透露姓名的法官向記者表示：法官在審理物業官司時，須以法律法規為依據，目前關於物業官司的相關法律，確實存在法律規定較為籠統的條款，對業主不利。這位法官也希望相關部門能夠重視關於物業糾紛的法律法規制定，讓其更為合情合理。

    物業亂象何時瞭

  一位不願透露姓名的沈陽市房產局物業處的工作人員表示，目前沈陽市業主委員會普及率較低，物業不公開收費明細等十分常見，對於小區內廣告費收益去向，業主更是知之甚少。物業費綁架電梯費雖有明文規定禁止，但在調查中，很多市民表示都很無奈，但最終都會選擇妥協。

  呂一強律師指出，目前業主和物業之間存在的糾紛有三大類別：一是前期業主對物業不滿意，在園區入駐達到一定比例後成立業主委員會，要求更換新的物業公司；二是利益分配問題，小區內廣告位收得的收入應該由業主委員會召開業主大會投票表決其使用方向，然而一些物業公司卻鉆相關空子，將小區廣告收入"私吞"；三是一些業主因為不繳物業費被物業公司起訴。

  物業費高速上漲已然成為趨勢，但與之相配套的法律法規，卻依然不完善。人們支出越來越多的居住成本，卻得不到有效的法律保障，這是目前擺在相關部門面前的一道重要課題。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-14/17292334314.shtml

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