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又到租房黃金季 法官提示租房兩大風險點
每年春節過後都是房屋租賃市場的黃金季，昨日海淀法院的郭文成法官結合該院近年審理的房屋租賃糾紛案件，提示兩個環節最容易發生房屋租賃糾紛，租戶要在簽訂租房合同時多加註意，以防給自己造成經濟損失。
押金退還最易出"岔兒"
房屋狀況應在合同中標記
小劉是個北漂的白領，來到北京後帶著老婆和上幼兒園的兒子四處租房居住。2011年，小劉與房主老張簽訂瞭租賃合同，約定由小劉承租老張的房屋，房租押一付三。租期之內，小劉與老張相處十分愉快。租期屆滿之時，雙方卻因3000元的押金產生瞭激烈的爭吵。
老張稱其向小劉交房時房屋的墻壁是新粉刷的，而小劉退房時，墻壁已經被弄臟，有一處墻壁甚至留有小劉兒子的塗鴉，廚房的油煙機也被用壞，老張認為小劉應該負責重新粉刷墻壁，賠償油煙機，相應費用應自押金中扣除。這樣算下來，老張不但不用給小劉退押金，小劉還應另行賠償老張的損失。
小劉卻說，老張的房子常年對外出租，墻壁本來就是臟的，抽油煙機隻是老舊磨損瞭，且其在租賃期間曾向老張報修，老張並未理會。因此押金應該全額退還。雙方爭執不下，隻得訴至法院，老張的證據隻有小劉退房時的房屋照片以及對廚房抽油煙機的錄像，照片顯示墻壁上有勾畫痕跡，錄像顯示抽油煙機運轉中確實有較大的噪音。
按照誰主張誰舉證的原則，因為老張無法證明其將房屋交給小劉一傢時墻銀行二胎利息缺錢急用哪裡借錢壁是新粉刷，此外老張也無法證明抽油煙機是小劉用壞，最終經法院調解，雙方達成和解，由老張退還小劉押金2000元。
法官提示：租期結束後經常出現出租人以未見到全部水電費票據、房屋污損、設備損壞等事由拒退押金。面對房屋租賃的第一個風險點，法官建議雙方在簽訂書面合同時，對特殊的房屋狀況應進行明確的標記，如房主可以對出租時的房屋進行錄像或拍照留證，也可在合同附件中的設施設備清單中標明墻壁是否新刷，設備是否新購或者是否存在較大噪音等情況，如果較難描述的也可以打印出照片雙方簽字確認，以避免退房時無據可查，難以確認責任范圍。
轉租最易節外生枝
租房最好找到原房主
小楊大學畢業後在北京的國貿附近找瞭份工作，沒有回湖南老傢。為瞭上班方便，小楊與黃女士簽訂房屋租賃合同，以每月4000元的租金承租黃女士位於後現代城的房屋。小楊沒想到，其剛住瞭兩個月，就被房主米先生找上門來。米先生拿出房產證稱，自己才是該房屋的產權人。黃女士承租瞭他的房子後將房子轉租給瞭小楊。米先生稱，其與黃女士簽訂的租賃合同約定不能轉租，所以要求小楊搬傢。小楊將黃女士起訴到法院，要求解除轉租合同、返還租金並賠償損失。
法院經審理認為，房東米先生與黃女士的租賃合同明確約定禁止轉租，如果黃女士擅自轉租未取得房主米先生同意或追認，米先生可單方解除與黃女士的合同，並要求次承租人小楊騰房。因此，一旦房東對無權轉租提出異議，次承租人無法繼續使用所租房屋。
小楊可以要求黃女士承擔違約責任，但在雙方未約定違約金的情況下，小楊需證明實際損失情況。此外如果小楊明知黃女士不具備轉租權限的情況下仍選擇與其簽訂轉租協議，也應自行負擔部分損失。此案法院隻判決黃女士退還小楊的剩餘租金，因小楊無法證實其經濟損失，法院未予支持。
法官提示：租戶若需租賃他人轉租的房屋，應查明轉租人權限，並應及時取得出租人的認可，防止事後發生糾紛。文/本報記者 李罡
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"二房東"騙取租金二十餘萬被逮捕
本報訊(記者 劉曉玲)近日，六位租戶均因為租房時草率相信瞭他人口頭宣稱自己是房屋所有人，而未查看房產證，導致數月乃至近一年的房租悉數被一名"專業二房東"騙走。
2011年12月初，餘某想在海淀區羊坊店附近租一套房子，遂通過北京某房屋中介公司業務員找到瞭犯罪嫌疑人周某。隨後，周某帶餘某看瞭羊坊店路的一套房子，餘某對房屋比較滿意。周某向餘某表示，自己就是這套房屋的房東，可以將房子出租給餘某。因為是中介公司業務員介紹的，周某又一口保證房子就是自己的，餘某也就沒有提出要看房產證。隨後雙方經過商定，房子的每月租金4000元，租期兩年，但是周某要求必須年付再押一個月租金。餘某同意後，雙方簽訂瞭房屋租賃合同，餘某交給瞭周某5萬餘元的房租，並搬入房子居住。到瞭當年12月底，周某突然找到餘某，表示餘某必須將剩餘的一年房租也付清，否則就不出租瞭。經過討價還價，周某答應餘某按照兩年每月租金3600元的價格，再補交一年的房租，餘某就又交給瞭周某近4萬元的租金。到瞭2012年12月19日，周某再次變卦，向餘某提出第二年的房租必須漲到每月4400元，如果不接受就讓餘某搬出去。萬般無奈餘某二順位房貸銀行年息利率多少免費諮詢試算隻好又補交瞭1萬元的租金給周某。2013年6月，胡某上門找到餘某，說這房子是他的，並拿出房產證給餘某查看。
此時，餘某才知道胡某是這套房子真正的所有權人，周某是於2011年11月30日從胡某處租的，而且從2013年2月開始就沒再向胡某交租金瞭。得知被騙的餘某眼看自己交的還剩半年的房租打瞭水漂，無奈之下隻能搬出房子，隨後立即向公安機關報案。
據瞭解，犯罪嫌疑人周某是一名職業的"二房東"，專門租賃房屋後轉租賺取利潤。2011年至2013年期間，周某以承租人的身份，與房屋所有權人簽訂房屋租賃合同先租賃下房屋，而後在房屋所有權人不知情的情況下，假冒房屋所有權人與多名被害人簽訂房屋租賃合同，將租來的房屋低價轉租給被害人，要求被害人年付或者一次性付清的方式快速回斂資金。利用上述方式手段，周某共騙取六名被害人房屋租金共計22萬餘元。六名被害人均在沒有查看房產證的情況下就與周某簽訂房屋租賃合同，並年付或者一次性交付房租租金。事後，周某將騙得的全部贓款用於其個人賭錢和揮霍。
近日，北京市海淀區人民檢察院以涉嫌合同詐騙罪對犯罪嫌疑人周某批準逮捕。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-16/09172609292.shtml
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