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內容來自sina新聞

時評第四季度樓市 翹尾行情出現

  從宏觀經濟與樓市基本面特征來看,經驗表明,GDP增速與房地產投資增速呈現同跌同漲的緊密關系。當前,我國經濟結構深化改革與轉型繼續推進導致經濟增速下滑壓力加大,房地產投資增速下滑,樓市亦供大於求,已進入觸底階段。此時,宏觀經濟短期內仍然難以擺脫對於地產行業的依賴,從最近各地"救市"政策頻發的表現來看,我們可知,無論是調控政策還是貨幣政策已經開啟定向寬松或"救市"的閘門,通過這些措施促使樓市基本面回升,以適度拉動宏觀經濟增長。

  從樓市調控政策來看,截止10月11日,除北上廣深一線城市和三亞外,46個限購城市當中41個已正式取消或變相放松限購,第一輪"救市"政策已經接近尾聲,從特征來看,樓市"去行政化"回歸市場化特征明顯,未來市場更大程度上取決於供求關系,市場趨勢判斷將更加有預見性。同時,部分省市比如福建、湖南、成都、武漢等開始出臺樓市"救市"措施,第二輪"救市"政策拉開帷幕,樓市調控政策對於市場而言轉向利好。

  從貨幣政策來看,其實已經開始轉向定向寬松。比如,今年兩次定向降準之後,央行在9月30日發文放松樓市限貸政策,至此,市場期盼已久的限貸政策終於"靴子落地",我們預計,未來3-6個月市場將逐步釋放15-20%首次改善、改善需求,首套自住需求也將積極入市,將促使年底市場成交量"翹尾"行情出現。

  筆者認為,從未來樓市趨勢來看,樓市去行政化、央行出手"救市"等因素有助於"去庫存",10月後的市場去化周期將縮短,一線城市及短期市場基本面良好(存銷比在15個月以下)的城市將率先反彈。預計2014年四季度,由於限購取消、央行等"救市"政策出臺、房企沖刺年報業績等因素,市場將出現成交量逐步復蘇回升態勢,年底樓市成交量"翹尾"行情可期。預計2015年上半年市場基本面將出現實質性好轉。這同時也說明,當前中國大中城市樓市已具備投資"抄底"的基本條件。

  但是,樓市基本面將轉好並不意味著房企還會賺的盆滿缽滿,也並非此前房地產市場"大躍進"的新一輪發展時機。客觀來講,中國房地產市場已進入"白銀時代",未來房地產行業利率潤空間將進一步壓縮,房企謀求戰略轉型勢在必然。

  從2014年下半年的房企表現來看,無論是迫於中長期房地產行業發展空間局限性,還是企業的多元化戰略轉型發展的需要,還是為瞭迎合經濟結構調整市場背景下的城鎮化發展機會,還是為瞭降低融資成本的需要,品牌房企"跨界"投資的趨勢在2014年以來顯得非常火爆。比如以分享城鎮化為核心的"地產+X產業"的發展戰略、以分享老齡化為核心的養老地土地貸款新竹新豐土地貸款產佈局戰略,以分享城市化為核心的商業地產佈局戰略、房企積極與互聯網公司合作等等。

  筆者認為,即使當前樓市限購取消、央行"救市"等樓市短期利好措施頻出,第四季度樓市"翹尾"行情出現,2015年樓市基本面出現實質性的好轉,屆時房企資金面不太緊張,房企尤其是品牌房企也不會就此得過且過,還會繼續加速戰略轉型,以謀求中長期更加平穩的發展戰略。因此,預計2014-2016年這段時期內品牌房企在"跨界"投資上將有更大的動作,或許龍頭房企會直接通過並購、合作等方式進行大范圍"跨界"擴張。但是,品牌房企在"跨界"投資轉型過程中也應該註意把控市場風險,不能一味跟風激進的進入一些陌生的領域。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/2014-10-14/09364518227.shtml

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