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國美蘇寧爭霸新地產零售加地產生存模式備考
國美、蘇寧這對"老冤傢"，不約而同地在更貼近主營業務的層面佈局新的地產版圖，其創新性的嘗試令人翹首以待，但受制於經驗和人才的培養難度，以及模糊的盈利模式與資金鏈的巨大考驗，其中蘊藏的風險同樣不容忽視。
國美蘇寧爭霸新地產
地產所承擔的不僅是降低成本以及增加盈利點的任務，更是融入這些零售商的產業鏈之中，參與到全新的生產經營服務環節中去，這是一種前所未有的模式變革。
9月17日，中國房地產報獨傢獲得消息，國美系的北京鵬潤地產控股有限公司(下稱"鵬潤")在沉寂多年之後，正在以國美的零售業務為支點，大舉進軍物流地產。
"鵬潤二胎年息借貸增貸轉貸二胎年息借貸增貸轉貸計劃在全國二三線城市距城中心15~20公裡處大規模拿地，建造數個大型物流倉儲中心。"接近鵬潤的知情人士對記者透露。
無獨有偶，作為國美最強勁的競爭對手，蘇寧幾乎在同一時間的一項重要舉措與國美針鋒相對。9月12日，蘇寧正式對外推出瞭平臺開放的雲商戰略計劃，在這項計劃中，其未來希望在全國打造的300餘個蘇寧廣場將成為線下實體連鎖開放平臺的核心組成部分。
一位金融界人士對中國房地產報記者指出，從原來淺涉傳統地產的傢電零售商，轉型為"新地產"概念的掘金者，"美蘇"兩傢老對手極力較勁的背後，其實是源自大數據時代，電商和雲概念所引發的顛覆性商業創新，進而導致傳統盈利模式式微以及消費者體驗式、多元化消費需求的湧現和升級。
"地產所承擔的不僅是降低成本以及增加盈利點的任務，更是融入零售商的產業鏈之中，參與到全新的生產經營服務環節中去，這是一種前所未有的模式變革。"該人士表示。
然而，受制於經驗和人才的培養難度，以及模糊的盈利模式與資金鏈的巨大考驗，"美蘇"爭霸的同時也面臨著諸多不確定的風險，其新地產之旅仍長途漫漫。
國美絕地反擊？
據上述知情人士透露，此前幾乎在業內銷聲匿跡的鵬潤高層正頻繁與多傢第三方咨詢公司接洽，意欲打造一種新型物流地產模式，使倉儲物流園在滿足自用之外，能真正承擔國美戰略轉型的重任。
"意向拿地面積從幾百畝至上千畝不等，無論是拿地規模，以及對未來地產佈局的思考，此次鵬潤都顯露著絕地反擊之意。"該人士透露，除瞭先前已經建成的北京、上海、廣州、成都4個倉儲中心為國美電商服務外，鵬潤今年年內還將在武漢、西安、沈陽新建3個大型倉儲中心。
"我們的確有意向在物流地產方面有一些動作。"鵬潤地產副總裁於興旺在電話中回應中國房地產報記者，不過關於具體細節，他以"在外地開會不方面透露"為由婉拒瞭進一步的采訪。
市場消息印證瞭上述人士的說法。8月23日，國美在線副總裁彭亮稱，國美武漢倉儲中心項目已經鎖定東湖高新開發區，預計占地500畝，相當於國美武漢東西湖物流倉儲面積的10倍，同時該倉儲中心還附設華中地區結算中心。
除此之外，上述人士透露，國美在線可能還會開設一個叫"假日貨倉"的新型線下業態，是類似奧特萊斯模式的大型工廠折扣店。
長沙市政府網站信息也佐證瞭這一說法。今年3月底，鵬潤投資拓展主管王珺等高層曾赴長沙金霞保稅物流中心考察，擬選址300畝，打造集倉儲、物流、制造、銷售、終端配送為一體的全方位產業組合，同時還有以實體銷售、電子商務為主的現代化大型立體物流倉儲和一站式購物、倉儲式銷售的大型"假日貨倉"等物流產業基地。
此前，作為國美的地產業務旗艦，鵬潤承載瞭黃光裕的地產夢想。據公開數據顯示，截至目前，鵬潤完成和在建的建築面積達500萬平方米，土地儲備800萬平方米。其中已建成的包括鵬潤大廈、鵬潤傢園、國美第一城、大康鞋城、重慶鵬潤藍海等多個項目。
但自從2010年"黃氏雄心"的代表作--國美商都項目轉手海航之後，鵬潤幾乎就再未有什麼大的動作。該項目的轉讓結賬至今未能塵埃落定，而與海航的官司還在等待最新的結果。近年來，國美商都單是名稱就曾變更4次，綜合定位也3次轉換，管理人員更是數次更迭，成為國美地產亂象的縮影。
黃光裕身後的地產帝國與零售帝國一樣，何去何從一直是業界關註的焦點。據悉，黃光裕胞妹黃秀虹接管後，鵬潤近年來一直致力於探索戰略轉型。"不過，因為領導層並沒有核心人物，加之缺少得力幹將，近年來鵬潤近乎'銷聲匿跡'，始終沒有任何進展，也極少出現在土地市場上。"上述人士稱。
此番鵬潤大舉進軍物流地產，預示著一直在傳統地產領域運作的鵬潤已經謀劃轉向。
"無論是拿地規模以及對未來地產佈局的思考，此次鵬潤的想法與往日相比有很大不同，大有絕地反擊之意。"華高萊斯董事副總經理公衍奎對中國房地產報記者表示。
據記者瞭解，這方面業務將主要由鵬潤旗下的國美倉儲物流投資發展有限公司承接。該公司業務主要包括物流園區平臺、綜合物流服務、假日貨倉商貿體系三大板塊，通過創建新型的郊區花園式體驗購物中心假日貨倉，提供融合銷售、展示和互動式消費體驗於一體的全新商品流通模式。
建成後的物流產業園區，將集合倉儲、第三方物流服務、商業、金融、配套酒店、休閑娛樂、餐飲消費等多種商業配套設施，提供集融合倉儲、消費、投資於一體的解決方案。
"目前，鵬潤已經進入瞭北京、天津、沈陽、哈爾濱、廣州、廈門、成都、鄭州等城市，總共要佈局全國40多個城市，投資規模達到500億元，涉及工業用地總面積將達2000萬平方米。"上述知情人士對記者透露。
"大部分都處於前期的洽談階段，真正實質性進展的隻有天津和鄭州兩處，面積都在200畝左右，集團整體戰略計劃還不方便對外透露。"國美倉儲物流投資發展有限公司一位內部人士對本報表示。
"零售+地產"式生存
盡管國美與鵬潤野心勃勃，銀行二胎借貸任何問題免費諮詢但和主要競爭對手蘇寧相比，其步伐似乎慢瞭一拍。
作為蘇寧旗下的地產平臺，蘇寧置業目前的業務已經涵蓋大型購物中心、電器旗艦店、五星級酒店、甲級寫字樓、酒店式公寓、物流倉儲基地等多種業態，在商業地產方面的雄心尤甚，其鋒芒直指如日中天的萬達集團。
據媒體報道，蘇寧置業的土地儲備高達3000萬平方米，約有800萬平方米商業土地儲備正在計劃興建。其在國內運作開發的項目主要有蘇寧睿城、紫金東郡等住宅項目，以及遍及南京、威海、無錫、成都、連雲港等地的蘇寧廣場、蘇寧電器廣場等十餘個商業綜合體。
早在2006年，蘇寧電器南京物流基地、北京物流基地已經分別啟動。2012年，蘇寧接連簽約珠海、上海、溫州、蘭州4傢物流基地，並在北京亦莊建設北京地區電子商務運營中心。
在高調宣佈瞭其"店商+電商+零售服務商"的雲商模式後，蘇寧將向進駐商戶和消費者提供"店面雲"、"金融雲"、"IT雲"、"物流雲"等增值服務，蘇寧銀行近日也獲得瞭國傢工商總局的批準。
在這種雲商模式中，地產無疑是線下實體部分的核心因子，其業態創新的吸引力、潛在的高額利潤、對增值業務的承載力以及對周邊區域價值提升的能力讓蘇寧極為倚重。此前已有媒體曝出，蘇寧置業已經進入赴港上市的實操階段。
記者就此致電蘇寧置業，其媒介經理以"不談公司與蘇寧電器集團方面的事情"為由婉拒瞭采訪，並表示關於物流地產等新型業態"不方便對外宣傳"。
公衍奎認為，蘇寧涉足地產領域，一方面可以通過自建店面的模式，降低擴張門店過程中的成本風險，另一方面也是整體大趨勢下，基於當前線上和線下兩種不同業態環境的打通需要。
在一位零售業分析師看來，以往傳統零售企業主要依靠終端網點創造競爭力，而如今則應該嘗試通過為生產、采購、倉儲、物流、服務等全鏈條創造更高客戶價值，降低各個環節成本，從而形成企業核心競爭力。
"既可以通過其沉淀資金支援地產開發，又可以借助商業地產開發，來應對優質網點租金價格上漲的壓力，為進一步擴張傢電賣場提供安全保障，而且通過投資地產，也能夠賺取更高的利潤。"公衍奎說。
2012年上半年，國美電器凈虧損5.01億元，是其上市8年多來首次出現虧損；而蘇寧電器2013年半年報則顯示，公司凈利潤7.3億元，同比下滑58.24%。
德勤中國消費行業主管合夥人龍永雄指出，由於受到多種成本攀升和電商沖擊的多重壓力，目前中國零售行業正處於低迷的不景氣狀態，零售企業必須以更多創新的模式和多業態的佈局主動尋求轉型。
蘭德咨詢總裁宋延慶對中國房地產報記者表示，國美、蘇寧所建立的"零售+地產"模式，已非簡單的後者服務於前者、前者借力於後者這麼簡單。"面對大數據時代的挑戰，傳統零售商已紛紛開始轉型，或者轉型做電子商務，實行線上線下的互動，或者通過向上遊產業發展，掌握其核心資源，通過綜合運營深度挖掘渠道價值"。
"一些大的傢電廠商以及大的電商，早已實現瞭這種線下線上的商業互通，而地產隻是這種商業模式的物理載體。"宋延慶指出，目前阿裡巴巴的"菜鳥網絡"以及海爾集團的產業地產戰略無不如此。
"對於傳統零售商而言，這相當於再造一個全新的生態系統，兩者會互相映襯，一個走重資產路線，一個走輕資產路線，未來具有很大的想象空間。"上述金融業人士分析。
風險疑雲
盡管步子已經邁得很大，但對具體模式和未來運營方面，鵬潤高層們似乎沒有想得那麼明白。
"物流地產到底應該如何運營，鵬潤目前也沒有想好。"前述國美知情人士對中國房地產報記者透露，此前負責與其接洽的鵬潤物流地產的營銷總監和招商經理都已經離職，該項目推進也沒有任何進展。
記者隨後聯系到離職的二人，其都表示鵬潤目前"缺乏核心領導人的決策，項目推進太慢，人員流動太頻繁，而且公司的文化和環境也很難適應"。
"實際上，如何打造物流倉儲，使其成為新的盈利點本來就不是一件容易的事情。"公衍奎分析，物流地產掣肘於與生俱來的地理位置偏遠、人氣稀少等因素，如何改變傳統物流園的消極形象，選擇一種更好的商業模式，對企業至關重要。
另外，物流地產開發中往往需要采用租售結合的方式，即以產權銷售解決前期現金流需求，以租賃實現未來長期資產收益。"然而，此種銷售物業往往很容易演變為批發市場商鋪模式，這對傢電零售企業來說並不是最優選擇。"公衍奎說。
而蘇寧之路也絕非一帆風順。在門店、電商和地產領域分別向國美、京東和萬達發出挑戰後，蘇寧面對的未來幾年數以千億的巨大投資和三路強敵的環伺，但其現金流和未來盈利前景能否支撐這一宏圖霸業引起瞭業界的紛紜質疑。
"從零售進軍地產，從商業運營上來講，隻是多瞭個物理載體而已，關鍵要看其整合能力如何，能否帶來盈利以及現金流才是核心。"宋延慶認為，在目前商業地產泡沫加劇、物業租售比普遍較低的情況下，"做不做地產不重要，重要的是誰擁有實戰的運營經驗，以及整合市場資源的能力"。
按照規劃，蘇寧到2020年要完成300個電器旗艦店、50個大型購物中心、100傢高星級酒店和60個物流基地的建設，如此龐大的建設規模，其資金壓力可想而知。
"由於土地運營成本較高、REITs等金融工具缺失，無論何種類型的開發，都必須關註投資回報，尤其是前期現金流問題。"公衍奎表示。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-23/15272427386.shtml
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