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內容來自sina新聞

首個地產項目曝光 沃爾瑪向中國市場妥協

  9月份，沃爾瑪宣佈斥資6億的珠海"樂世界"將於2016年落成營業，這標志著這傢全球最大的零售巨頭最終向中國市場妥協，首次進入中國商業地產領域。

  2011年，高福瀾擔任沃爾瑪亞洲總裁及CEO，同年成立瞭亞洲不動產有限公司，主力發展以大賣場及山姆會員店為核心的商業地產。但直到3年後，高福瀾已回歸美國任職，沃爾瑪在中國的第一份成績單---珠海項目才浮出水面。

  不能不讓人產生遐想的是，沃爾瑪今年財報顯示，其中國區市場份額跌至5.7%，被華潤萬傢所趕超。作為第一傢進入中國的外資零售商，沃爾瑪零售霸主的號召力在消退，成本在上漲，這迫使其不得不做出改變。

  沃爾瑪1996年在深圳市羅湖區開設第一傢門店，是第一傢在中國開店的外資超市。在2010年以前，他們憑著"全球第一零售商"的金字招牌在中國享盡各種福利。

  首先是政府層面，各級政府為瞭招商引資，開出各種福利政策。比如2005年，沃爾瑪進入重慶市場，在九龍坡深國投廣落成20000多平方米的大賣場。彼時，廣場業主與沃爾瑪開出10年免租、40年租期，以及0.5元/平方米/天的條件，而當地政府則返還三年營業稅。

  沃爾瑪房貸二胎試算的消費者號召力讓許多商業地產艷羨，許多商業項目為瞭吸引沃爾瑪均開出瞭各種優惠政策。首先是萬達廣場，2001年，萬達廣場曾與沃爾瑪簽訂戰略合作協議，後者為前者"先租房貸二胎 房貸二胎利息怎麼貸款比較會過件後建"的訂單地產招商活動"背書"，後者則為前者提供優惠。

  但此一時非彼一時，沃爾瑪的金字招牌正在褪色。2011年重慶政府對沃爾瑪"綠色豬肉門"中開出瞭269萬元、停業半月的罰單，很多業內人士將其視為政府對外企的強硬態度的悄然變化；2009年，永輝超市成為萬達的新戰略夥伴，未來計劃1/5的門店進入萬達廣場，沃爾瑪與萬達廣場等主要租戶的15年左右的長租約即將到期，面臨租金暴漲的困境。

  從政府到民間，沃爾瑪的號召力在前所未有地褪色。

  今年2月份公佈的財報中，沃爾瑪國際部門的凈銷售額同比下滑0.4%，是唯一下滑部門。放眼全球，中國區幾乎是國際業務唯一的救命稻草。

  目前，沃爾瑪國際業務最大貢獻地區是墨西哥，其正在面臨著腐敗指控，且由於國內消費力低迷，單店銷售額連續七個月下滑；而另一個人口大國印度則拒絕外商直接投資，沃爾瑪隻能轉而與印度巴蒂集團合作，打造現購自運的批發倉庫模式。這與傳統意義的沃爾瑪完全不同，去年10月也宣佈合作破產；至於發達國傢韓國、德國等地區，沃爾瑪則早在2006年先後撤出。

  反觀中國市場，盡管沃爾瑪中國區業務占全球銷售量尚不足5%，但高福瀾今年初對媒體表示，2013年，沃爾瑪中國銷售增幅高達24.5%。"中國市場有潛力成為(美國之外)沃爾瑪在全球的第二大市場。"去年，沃爾瑪宣佈將在中國區三年內開設100傢門店，三年後山姆會員店年均開店速度達10傢(美國總部亦僅有550傢山姆會員店)，以及在三四線城市成立購物中心。

  這其中，類似"珠海樂世界"的購物中心的商業地產模式無疑是最引人矚目的。沃爾瑪從未在美國以外地區持有物業，一方面保持輕資產的"專業零售商"形象，同時也為瞭免受不穩定的政策因素拖累。但中國市場的重要性迫使沃爾瑪必須做出妥協。

  但由於沃爾瑪的"妥協"來得有點晚，購物中心業態儼然已經過剩。盡管商業地產動輒超過20%依然遠高於零售業的5%，但由於近幾年地價上漲、宏觀調控等原因已趨於下滑。

  2013年上半年，國內商業地產總的投資額已超過5000億元，同比增長26%，遠超過全國的GDP水平，也超過社會商品零售總額的增長幅度；而中國的購物中心數量已達3100傢，同質化率已達60%。同時，一線城市優質地皮已經飽和，沃爾瑪隻能在三線城市尋求突破，而這些地區的購買力又成為新的挑戰。

  南都經濟評論員 蔡輝

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-24/08324475559.shtml

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